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EL ALQUILER SUPERA NIVELES PRECRISIS EN MADRID Y BARCELONA

  12/04/2019 - El Banco de España asegura en su informe "Evolución reciente del mercado de la vivienda en España", que mientras que el precio de la compraventa no ha alcanzado aún el nivel previo a la crisis, el de los alquileres sí que se ha situado por encima de ese nivel.

Se confirma que en Madrid el precio del alquiler fue mucho más estable que el de la venta durante el período de recesión, y que, además, empezó a recuperarse antes tras dicho período". El organismo añade que en 2018 se ha observado un crecimiento más débil del precio del alquiler en relación con los años anteriores, observándose incluso una caída en el caso de Barcelona.

Según indica, esta evolución se podría explicar por factores ligados al impacto que la crisis económica ha tenido en estos segmentos de población, pero posiblemente también recurriendo a factores sociológicos ligados a cambios en las preferencias de las generaciones más jóvenes. El alquiler, así, ha ganado peso en el mercado inmobiliario: en 2017 suponían el 16,9% de los hogares, frente al 14,2% de 2008.

 

La inversión en vivienda se dispara un 45% desde 2013

 

Por otro lado, la inversión real en vivienda se ha disparado un 45% entre finales de 2013 y el último trimestre de 2018, frente al 15% que ha crecido la economía en ese periodo de recuperación, según asegura el regulador.

En su informe, el Banco de España explica que este tirón del sector se refleja en otros indicadores, como las transacciones o los precios.

Pese al estirón, el reajuste de la inversión en vivienda, apoyada por la recuperación más reciente, ha alcanzado niveles próximos al 5,5% del PIB en 2018, en línea con los países de nuestro entorno, frente al 12% previo a la crisis, según indica el documento.

Mientras que la inversión empresarial ya ha superado los niveles previos a la crisis, la inversión en vivienda se sitúa todavía en la mitad. Ha alcanzado el 5,5% del PIB frente al 12% que representó antes de la Gran Recesión. En 2018, se habrían registrado unas 550.000 compraventas de vivienda, por debajo de las 885.000 que se vendían de media al año entre 2004 y 2007. Y "el nivel de iniciación de viviendas sigue siendo reducido en términos históricos", subraya. Es decir, todavía se estaría lejos de una situación de calentamiento del mercado.

"El dinamismo reciente estaría reflejando, entre otros factores, la positiva evolución del mercado de trabajo, los reducidos costes de financiación en un contexto de crecimiento gradual de las nuevas operaciones de crédito destinado a la adquisición de vivienda", asegura el documento.

En cuanto al tirón de las transacciones, en los últimos cinco años ha sido muy patente. El Banco de España calcula que en 2018 se habrían registrado algo más de 550.000 compraventas de viviendas, aproximadamente un 10% más que en 2017. Eso sí, el nivel está todavía muy por debajo de los años de la burbuja número de transacciones de viviendas ascendió a unas 885.000 (2004-2007), con una media anual de 885.000 operaciones.

 

El Brexit pasa factura a los inversores británicos

 

El organismo destaca que el Brexit está pasando factura a los inversores británicos, que han perdido peso sobre el total (14%), seguidos de los franceses y los alemanes (8% cada grupo) y de los rumanos y los marroquíes (7% cada grupo). "En el caso de los británicos, se observa una reducción significativa desde 2017, posiblemente relacionada con el Brexit, ya que el promedio observado durante los años 2008-2016 fue del 19%", añade.

Tampoco ha llegado a los niveles precrisis el precio de la compraventa de viviendas en conjunto, aunque algunas comunidades han protagonizado unos fuertes encarecimientos. "El avance acumulado en relación con su nivel mínimo durante la crisis (que se habría producido en la mayoría de las CCAA en 2014) ha superado ampliamente el 20% en las más dinámicas (49% en Madrid y 39% en Cataluña), mientras que en las menos dinámicas se ha situado en torno a un 8%", asegura.

Pese al dinamismo el stock de viviendas nuevas con el cartel de se vende en España apenas ha reducido su número en los últimos años y a mediados de 2018 aún rondaba las 500.000 unidades por un "desajuste" entre sus características y las que buscan los ciudadanos.

Una de las causas podría ser la localización de los inmuebles y el destino que desean los inversores. Otro de los posibles motivos que constata dicho "desajuste" es que desde 2013 la demanda de vivienda nueva viene superando a la oferta sin que apenas se absorba la bolsa disponible.

 

Relajación de las hipotecas

 

El Banco de España también analiza la evolución de la financiación para la compra de vivienda y señala que hace seis años que no varía el porcentaje del valor de la vivienda que los bancos conceden en la hipoteca (un 80% como mediana). Este se elevó "después de haberse reducido con intensidad durante la crisis", pero se mantiene estable desde 2012. Además, el informe asegura que la última Encuesta de Préstamos Bancarios elaborado por el organismo "evidencia una relajación de los criterios de aprobación aplicados a estos préstamos en los últimos años" debido a la mejora de la economía y la competencia entre entidades. También observa un descenso en los tipos de interés y unos menores márgenes desde que empezó la recuperación económica.

La recuperación de la demanda en los últimos años "se ha reflejado en un crecimiento continuado del volumen de las nuevas operaciones de crédito". En suma, se conceden más préstamos porque aumenta el volumen de compraventas, aunque a la vez se está reduciendo el volumen total de deuda. Esto es así, según señalan los autores del estudio, "por la aceleración de las amortizaciones".

realestatepress

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